Contrato de Arrendamiento de Casa

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El Contrato de Arrendamiento de Casa- habitación: Es un documento por virtud del cual una persona denominada (arrendador), ya sea éste persona física o moral, en su carácter de propietario o representante legal del propietario de una casa que no está sujeta a ningún régimen de propiedad en condominio se obliga mediante un contrato a otorgar a otra persona denominada (arrendatario) el uso y goce temporal para ocupar la casa a cambio de la obligación que tiene el arrendatario de pagar una suma de dinero llamada renta o alquiler. 

Nota: “Una vez que las partes firman un contrato de arrendamiento de vivienda, usualmente, tanto arrendador como arrendatario estarán legalmente obligados a los términos del mismo, siempre que estos no vayan en contra de las leyes establecidas”.

¿Quienes participan en el contrato de arrendamiento?

Arrendador: Es la persona propietaria de una casa o con facultades legales suficientes para poder conceder el uso y goce temporal de una casa a otra persona.

Arrendatario. Es la persona con capacidad de ejercicio suficiente que pagará una renta o alquiler cada cierto tiempo con el fin de ocupar y habitar una casa.

Requisitos del contrato de arrendamiento de casa:

• Datos generales de las partes. Es importante identificar a cada una de las personas, arrendador y arrendatario, que firmarán el contrato a través de sus datos personales. Como lo son: el nombre completo (en caso de ser persona física) o la denominación o razón social (en caso de ser persona moral), nacionalidad, domicilio (calle o avenida; número de casa, departamento u oficina; colonia; Alcaldía o Municipio; código postal; y, Entidad Federativa), la Clave Única de Registro de Población (en caso de ser persona física), la clave del Registro Federal de Contribuyentes. Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador).
• En caso de que una de las partes sea persona moral, es recomendable identificar sus siguientes datos de constitución: distinguir a través de qué instrumento público se constituyó la persona moral si es escritura pública o póliza, en caso que haya sido por correduría pública número del instrumento público, la fecha en la que se constituyó, a través de qué Fedatario Público fue constituida si es notario público o corredor público, número del Fedatario Público, ciudad y Estado del Fedatario Público, y si es posible datos de inscripción del instrumento público en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
• Antecedente. Es recomendable relacionar el instrumento público con el que acredita el arrendatario la propiedad de la casa que será objeto del contrato de arrendamiento.
• Ubicación y descripción de la casa que se va a otorgar en arrendamiento. Se deberá de describir la casa conforme a los mismos datos con la que se identifica en el instrumento público. Es decir, el mismo domicilio y detallar las medidas, linderos, colindancias, superficie de terreno, superficie de construcción y superficie total de la casa.
• El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble). Dentro del contrato es necesario establecer en el clausulado del mismo: (i) cuál es el destino y uso que se le da a la casa, (ii) explicar las condiciones en las que se encuentra y se entrega la casa en la fecha de firma del contrato, (iii) para qué finalidad el arrendatario ocupará la casa, (iv) en su caso quiénes ocupan la casa, (v) qué consecuencias o responsabilidades civiles o penales surgirán en caso de que alguna de las partes incumpla con el objeto o propósito del contrato, (vi) la forma en que se pagará la renta de la casa, ya sea en efectivo o en transferencia de fondos electrónicos, (vii) el tiempo en que se pagará la renta, pudiendo ser mensual, bimestral, semestral o anual, y (viii) la garantía que se establece en el contrato para el caso de que el arrendatario no cumpla a tiempo con el pago de las rentas.
• Datos generales de la garantía que se solicite. En este tipo de contratos, generalmente el arrendador pide al arrendatario que presente como garantía un “aval”. Término que es jurídicamente equivocado en este tipo de contratos. Ya que el aval es una figura que únicamente se utiliza como garantía para operaciones mercantiles y el contrato de arrendamiento de casa es una operación de naturaleza civil. Por lo que lo correcto es pedir un “fiador”. Es decir, el fiador es un tercero, ya sea persona física o moral, ajeno a las partes que será obligado solidario junto con el arrendatario para el caso en que el arrendatario incumpla con alguna de sus obligaciones de pago de la renta o de daños a la casa, pueda el arrendador exigirle el pago tanto al arrendatario como al fiador. Sin embargo, hay ocasiones en que en lugar de llamar a un tercero para que sea el fiador del arrendatario, las partes acuerdan fijar como garantía la suscripción de diversos pagarés por parte del arrendatario en favor del arrendador para cada fecha en que se deberá de realizar el pago de las rentas el arrendatario.
• Cuotas de mantenimiento. En ocasiones existen casas que a pesar de no estar sujetas a un régimen de propiedad en condominio, han creado un consejo vecinal con fines de seguridad, limpieza y uso de áreas comunes de la calle en donde se encuentre la casa o que se han convertido en “privadas”. De tal manera que se establecen cuotas de mantenimiento o de otro concepto en el que participan todos los vecinos de la calle o manzanas. Por lo que, cuando la casa esta en este tipo de circunstancias se fija dentro del contrato de arrendamiento la obligación del pago de dichas cuotas, en cuanto a su forma, lugar y fechas.
• Plazo de vigencia del contrato. Conforme al Código Civil Federal, el plazo mínimo para el arrendamiento de casa es de un año, y no podrá exceder de 10 años. Por lo que, en el contrato es importante que establezcan el plazo de vigencia que tendrá. 
• Forma y lugar de pago. Como lo mencionamos, es importante específicar de qué forma se realizará el pago de la renta, si será en efectivo o mediante transferencia bancaria a la cuenta del arrendador puede ser através de SPEI. En caso de que sea en efectivo, se deberá específicar el domicilio en donde se entregarán las rentas. Por lo general, es en el domicilio de la casa que se está rentando, en donde deberá acudir el arrendador a recoger las rentas.
• Detalles del depósito en garantía, el monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato. Además de la garantía del fiador o de la suscripción de los pagarés que hemos mencionado, es muy común que se pida al inicio de la firma del contrato de arrendamiento de casa, por lo menos un més de depósito en garantía el equivalente al pago de una renta. Por lo que se deberá especificar en el contrato el monto del depósito en garantía recibido, las condiciones de devolución del mismo una vez que se venza la vigencia del contrato y se devuelva la casa al arrendador en las condiciones con las que se entregó. Esto sin considerar el desgaste natural y ordinario de la misma casa.
• Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad. Por lo que respecta a las obligaciones del pago del mantenimiento de la casa, hay que distinguir, pues de los servicios públicos como lo son el agua, la luz y el gas lo pagará el arrendatario, así como los demás servicios privados que deseare contratar. Sin embargo, en cuanto al mantenimiento o desgaste del drenaje, tuberias de gas y cualquier otro tipo de estructura que forme parte de la casa, deberá ser cubierto por el arrendador.
• Inventario y condiciones. En caso de que la casa se entregue amueblada es importante realizar un inventario de la cantidad de los muebles, aparatos de ventilación, cortinas o persianas, etc., que estén dentro o fuera de la casa, pero que siga siendo propiedad del arrendador. Así como del estado y calidad en la que se encuentran dichos muebles. Inclusive, en ocasiones cuando no se renta amueblada la casa, el arrendador la entrega con una cocina equipada como es la estufa, la lampara de la estufa, refigerador, bases de cama, etc., por lo que aún así deberá de mencionarse en dicho contrato los muebles con los que será entregada la casa y la calidad y estado en el que se encuentran.
• Uso y limitaciones del inmueble. Es necesario aclarar si será para uso habitacional, comercial o de oficinas, así como las limitaciones respecto de la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etcétera.
• Rescisión del contrato. Las causas de rescisión del contrato, es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado. (Por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, etcétera).

• Los derechos de uso del arrendador durante la vigencia. Es decir, en caso de que el arrendador pueda tener acceso a alguna de las partes de la casa deberá señalarse en el contrato. Como pueden ser incluso las fechas y horas limitadas de visitas para inspeccionar el estado y las condiciones en la que se encuentre la casa. Sanciones y penas por el incumplimiento del contrato. Es decir en el caso que el arrendatario no cumpla con la cuota que se establece en el contrato este será acreedor a una sanción que penalice por no cumplir lo acordado con el contrato.
• La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario.
• Fecha del contrato y firma de las partes.